construccion11 La burbuja del alquiler: causas y posibles soluciones

De un tiempo a esta parte cualquier persona que se ha tenido que enfrentar a la aventura de buscar un piso de alquiler o de renovar uno existente en alguna gran ciudad de este país ha podido comprobar como los precios se incrementan a un ritmo exponencial.

Podríamos tratar de discutir si verdaderamente estamos ante lo que se podría definir como una nueva burbuja 2.0 en el sector inmobiliario o si por el contrario se trata de una revalorización de los alquileres. En cualquier caso, lo cierto es que una vez más, un bien de tan especial sensibilidad se ve en el centro del huracán económico afectando las decisiones de gran parte de la ciudadanía a la hora de dedicar una proporción de su renta para satisfacer una necesidad tan básica como es la vivienda.

Hoy nos proponemos realizar un repaso sobre algunas de las principales causas que han colocado en esta situación al alquiler de viviendas y analizaremos algunas de las posibles medidas que se podrían llevar a cabo para garantizar el acceso a una vivienda digna a la ciudadanía.

Comencemos por el principio, la principal causa de este fenómeno no es otra que el mal funcionamiento de un mercado libre y desregulado donde los grandes agentes económicos son capaces de influir en la oferta sin que los demandantes tengan el mínimo poder negociador. Estamos ante un magnífico ejemplo que ilustra que los mercados relativos a bienes de especial sensibilidad deben tener un marco regulatorio que imposibilite que cualquier agente pueda tomar una posición de manipulación de los precios en aras de obtener un beneficio desmesurado. Nos explicamos, actualmente los arrendamientos se rigen en nuestro país por la Ley de Arrendamientos Urbanos que como la mayoría de ustedes saben es una ley de tipo pendular. Es decir, dependiendo del ciclo el gobierno de turno elabora una ley que bien ahoga la oferta (recuerden los alquileres de renta antigua) o que desprotege al inquilino (la actual).

A este marco regulatorio incompleto y pendular debemos añadir la creación durante el gobierno Zapatero de una figura jurídica conocida como SOCIMIs que permite constituir personas jurídicas dedicadas a la inversión inmobiliaria y obtener una serie de privilegios fiscales traducidos en una ínfima tributación por el impuesto de sociedades. Esta figura jurídica que fue creada en lo peor de la crisis con el objetivo de reordenar el mercado inmobiliario ha resultado ser el refugio de muchas entidades financieras y fondos de inversión que han visto una oportunidad magnífica de hacer negocio a través del alquiler de viviendas. Alguien podría pensar que la atracción de estas empresas podría llevar a un aumento de la oferta de vivienda y al incremento de la calidad de las mismas. Sin embargo, deberíamos tener en cuenta que cuando agentes con gran poder negociador manejan un mercado con un bien de especial necesidad solo vienen atraídos por la obtención de grandes beneficios. Es decir, a ninguna SOCIMI le importa mucho el acceso a la vivienda digna de los ciudadanos, sino más bien obtener grandes beneficios derivados de un incremento en los precios del alquiler.

Pero sigamos avanzando, seguro que a nuestros lectores les suena el fenómeno Airbnb. De hecho, es probable que la mayoría de ustedes (incluyendo el que escribe) hayan viajado por turismo y se hayan decantado por obtener alojamiento a través de esta aplicación. Se trata de una magnífica oportunidad de economía colaborativa y además supone una buena opción si queremos ahorrarnos un buen dinero al compararlo con un hotel. Sin embargo, la cuestión cambia cuando este tipo de aplicaciones dejan de suponer una opción para que un propietario se saque un dinero extra y se convierte en una forma de competir con el turismo hotelero. Esta circunstancia provoca que de nuevo agentes con buen poder negociador en el mercado obtengan el control de numerosas viviendas (normalmente en el centro de las ciudades) que ya no son ofertadas para un alquiler estable, sino con fines turísticos. El resultado es una doble perturbación en la oferta de alquileres, pues se reduce el número de viviendas ofertadas en el centro de las ciudades y se incrementa el precio de aquellas que son ofertadas en la periferia.

Finalmente, conviene también añadir a la ecuación algún dato del parque de vivienda pública ofertada en España para dedicarla a alquiler. Si atendemos a la oferta de alquiler social de 2017, la cuota de pisos bajo ese régimen apenas representa un 2,5 % de la oferta total. El dato es aún más desolador si lo comparamos con la media europea que representa el 11 % o con países más avanzados como Francia (17 %) o Países Bajos y Dinamarca (30 %). Esta circunstancia viene a re significar el punto de que estamos ante un mercado plenamente liberalizado y donde los gobiernos no han tenido la menor política coherente desde hace decenios. Conviene recordar que la política de vivienda en España venía representada por la existencia de deducciones a la compra de vivienda o por la existencia de un parque de vivienda pública destinada a la compraventa. Ambos pilares sólo provocaron un incremento en los precios y únicamente ayudaron a engordar una burbuja cuyas consecuencias son ya de sobra conocidas por todos.

Llegados a este punto deberíamos preguntarnos ¿Qué se puede hacer para garantizar un acceso a la vivienda digna? En este sentido, en primer lugar conviene dotar de un buen marco de jurídico el funcionamiento de este mercado. Se hace necesario un pacto entre las principales fuerzas políticas de nuestro país del que resulte una regulación donde se establezca la equidad de derechos a la hora de realizar cualquier tipo de transacción.

Por otra parte, es realmente necesario acabar con el régimen de las SOCIMIs garantizando que no existen agentes con un poder de mercado excesivo capaces de influir en los precios y provocando el desmesurado incremento del precio del alquiler. Únicamente eliminando los privilegios fiscales de estas sociedades ya seríamos capaces de ponérselo algo más complicado y que no tuvieran una ventaja injustificada a la hora de participar en el mercado.

Del mismo modo, conviene establecer una regulación seria de la oferta de viviendas dedicadas al turismo en las grandes ciudades, pues no sólo afectan al incremento de los precios, sino que además están generando externalidades negativas al resto de vecinos que pueblan los barrios céntricos de las grandes ciudades. En este sentido, los ayuntamientos de Madrid y Barcelona han sido capaces de elaborar propuestas interesantes como la limitación de este tipo de negocios si no se oferta el bloque de pisos completo a este tipo de servicio. Sin embargo, la medida está encallada debido a un conflicto competencial entre administraciones.

Por último, la Administración no solo debe, sino que tiene que intervenir decididamente en el mercado a través de la oferta de vivienda pública en régimen de alquiler. De una vez por todas se exige la eliminación del sistema de compraventa de Viviendas de Protección Oficial que solo ha generado fraude y corrupción y dedicar dicho parque de viviendas a un plan de alquiler de vivienda social que permita a los más necesitados acceder a una vivienda digna. Además, el efecto sería doble, ya que el incremento de oferta por parte del sector público mitigaría el ascenso de precios de la vivienda privada.

Sirvan estos ejemplos para hacer visible que desde hace demasiado tiempo en España no existe una política de vivienda. Los sucesivos gobiernos no han tenido plan alguno y cuando han decidido intervenir han acabado por lograr el efecto contrario al deseado. Ahora tenemos de nuevo un problema relacionado con el acceso a la vivienda y es momento de demostrar que hemos aprendido algo de la última crisis económica. Veremos.

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